Normas, Requisitos y Documentación para el Otorgamiento de Créditos para Adquisición de Vivienda Principal
En fecha 22 de septiembre de 2011 fue publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.763 las Normas que rigen el otorgamiento de los créditos hipotecarios para la compra de vivienda principal con recursos de los fondos especiales establecidos en la Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat (FAOV, FAVV y FASP) así como aquellos que son obligatorios con los recursos propios de la banca y establecidos según la gaveta hipotecaria publicada en la Gaceta Oficial Nº 39716 del 19 de julio de 2011.
Esta norma establece los recaudos y documentos que se deben presentar para la solicitud del crédito para la adquisición de vivienda principal, de forma simplificada para el acceso de los interesados al sistema de crédito financieros.
En este artículo indicaremos los conceptos que trae la nueva disposición.
Definiciones de la normativa.
Aceptante: Persona natural en afinidad por unión matrimonial con el solicitante y cosolicitantes de un crédito que consiente la suscripción del mismo.
Beneficiario: Persona natural a la cual se le otorgó un crédito para la adquisición de vivienda principal.
Capacidad Máxima de Pago: Nivel máximo de recursos que puede disponer un solicitante y cosolicitantes de un crédito, para cancelar las cuotas del mismo, que permitan la amortización al capital y el pago de intereses según el tiempo establecido, de conformidad con el ingreso total mensual familiar.
Cosolicitantes: Integrantes de una comunidad conyugal, concubinaria o miembros de una familia con parentesco entre ellos hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, que solicitan en forma conjunta un crédito, declarando cada uno de ellos la totalidad de sus ingresos.
Cuota Inicial: Cantidad monetaria dispuesta por el solicitante y los cosolicitantes del crédito para completar el pago del precio de venta de una vivienda principal adquirida a través de un crédito.
Cuota Financiera Mensual: Cantidad monetaria conformada por la alícuota de capital e intereses asociadas a un crédito, calculada en función a un método, tasa y plazo conocidos, pagadera periódicamente sobre la base del ingreso familiar mensual, según lo establecido en las Leyes y normas que regulan la materia de vivienda y hábitat.
Cuota Total Mensual: Es la suma de la Cuota Financiera Mensual y la alícuota del Fondo de Garantía o del seguro hipotecario correspondiente.
Fiador: Persona natural de reconocida solvencia moral y económica, garante de la devolución del crédito.
Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV): Aquellos recursos financieros constituidos por el ahorro obligatorio, proveniente de los aportes monetarios efectuados por los trabajadores bajo dependencia y sus patrones, de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV): Conformado por el ahorro voluntario de los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con o sin relación de dependencia, de acuerdo a lo establecido en el Decreto anteriormente mencionado.
Fondo de Aportes Del Sector Público (FASP): Aquellos recursos financieros que el Estado asigna al Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat para el financiamiento del vivienda y hábitat.
Fondo de Garantía (FOGAR): Constituido por las primas que deben pagar los beneficiarios de créditos otorgados con recursos previstos en la Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat, así como los aportes que realice el Estado, a objeto de cubrir los riesgos establecidos en dicha Ley.
¿Qué cubre el Fondo de Garantía?
Según el Artículo 41 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat cubrirá:
1. El pago del capital, los intereses adeudados, las primas del Fondo de Garantía adeudadas, los gastos de juicio, las cuotas de condominio, las tasas de servicios públicos, los impuestos municipales y la reparación de la vivienda asociados a los contratos de financiamiento cuyo nivel de morosidad conlleve a la ejecución de las hipotecas.
2. El pago de la porción de capital o saldo adeudado correspondiente, en caso de fallecimiento o cesantía de uno o varios usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat que hubieren suscrito contratos de financiamiento respecto de cualquier actividad relacionada con el objeto del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
3. El pago de la porción de capital o saldo adeudado correspondiente ante el daños que con motivo de incendio y aliados, terremoto, inundación, se ocasionen en la vivienda principal que es garantía hipotecaria de los contratos de financiamiento para la adquisición, construcción, ampliación, sustitución, restitución, mejora, reparación o remodelación de vivienda principal o cualquier otra actividad relacionada con el objeto de este Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. El Fondo de Garantía solo cubrirá a los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat que hubieren suscrito dichos contratos de financiamiento.
4. Hasta por seis cuotas consecutivas, el pago del capital, los intereses y las primas del Fondo de Garantía adeudadas, cuando quienes hayan suscrito contratos de financiamiento para la adquisición, construcción, ampliación, sustitución, restitución, mejora reparación o remodelación de vivienda principal o cualquier otra actividad relacionada con el objeto de este Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, hayan perdido su empleo.
Fondos del Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat: Son los fondos especiales que pueden ser creados por el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, como ente rector del sistema, destinados al financiamiento de adquisición de vivienda principal.
Gastos Administrativos: Son las comisiones que cobran los operadores financieros al inicio de una operación crediticia y se justifica por los gastos de elaboración y redacción de documentos, así como el avalúo del inmueble, estudios previos y preparativos de la operación.
Grupo Familiar: Solicitante y cosolicitantes integrantes de una misma familia.
Hipoteca de Primer Grado: Es aquella garantía que se constituye en primer término entre las subsiguientes que, para seguridad de una obligación, gravan un inmueble. Asimismo, es aquella que se presenta cuando un acreedor tiene el primer derecho de recuperación del monto garantizado en la hipoteca, ante otros acreedores que tienen también garantía de pago sobre la misma propiedad.
Ingreso Total Mensual Familiar: Sumatoria de los ingresos totales mensuales demostrables del solicitante y de cada uno de los cosolicitantes, siendo éstos la base para determinar el monto a otorgar del crédito y del subsidio en caso de que aplique.
Operador Financiero: Es la entidad encargada de otorgar el crédito para adquisición de vivienda principal con recursos de los fondos a que se refiere la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, con recursos propios de las Instituciones Financieras, y recursos de los fondos que al efecto cree el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Podrá actuar como Operador Financiero en materia de vivienda y hábitat, cualquier Institución pública o privada, previa calificación y certificación por parte del BANAVIH.
Propietario: Persona natural o jurídica que posee la titularidad de los derechos de propiedad sobre determinada vivienda.
Recursos Propios de las Instituciones Financieras: Es el porcentaje de recursos que dentro de la cartera crediticia bruta anual de las instituciones financieras denominada Cartera Hipotecaria Obligatoria (CHO), establece el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat, de manera obligatoria para ser destinado al financiamiento de créditos para adquisición de vivienda principal, de conformidad con los establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Solicitante: Persona natural que en forma individual solicita un financiamiento declarando la totalidad de sus ingresos.
Subsidio Directo Habitacional: A los efectos de la presente normativa, el Subsidio Directo habitacional constituye un ayuda directa del Estado de carácter no reembolsable, destinado a apoyar a los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat en los procesos y operaciones relacionadas con los créditos para la adquisición vivienda principal, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en la normativa dictada al efecto. El referido subsidio será otorgado por una sola vez, salvo en aquellos casos en que el beneficiario o beneficiarios del subsidio sean víctimas de catástrofes naturales, calamidades públicas u otro acontecimiento similar que haya conllevado a la pérdida de la vivienda principal, debidamente comprobado mediante certificación emitida por la autoridad competente.
Sujeto de Atención Especial: Persona natural que por su condición particular requiere un tratamiento distintivo, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Vivienda Principal: A los efectos del presente Instructivo se entenderá como el inmueble efectivamente habitado por el solicitante y cosolicitantes del crédito e inscrito como vivienda principal ante el ente de la administración pública con competencia para llevar dicho registro.
